강동구 천호동·성내동·길동 다세대 — 옥상은 공용인데 젖는 집은 최상층 하나일 때

배관이 아니라는 확정이 먼저입니다

최상층 천장 젖음이 전부 옥상 방수는 아닙니다. 옥상에 물탱크나 배관이 있는 건물, 최상층 위에 옥탑방이 있는 건물은 배관 후보가 남습니다. 다른 소유자들에게 분담을 요청하려면 '세대 배관도, 옥탑 배관도 아니고 옥상 방수'라는 근거가 있어야 합니다.

• 젖는 조건 — 비 온 뒤 하루 이틀 지나 젖고 맑은 날이 이어지면 마른다 → 빗물입니다. 날씨와 무관하게 젖으면 배관입니다.
• 계량기 — 최상층 세대와 옥탑방 계량기가 안 돌면 급수 계통은 아닙니다.
• 옥상 물탱크·배관 — 탱크 넘침, 탱크 하부 배관 이음부, 옥상 수도를 눈으로 확인합니다.
• 옥상 방수 상태 — 방수층 갈라짐, 물이 고이는 자리, 배수구 막힘, 파라펫(난간 벽) 하단 균열을 봅니다. 젖는 천장 위치와 옥상의 손상 자리가 맞아떨어지는지 봅니다.

이 확인을 문서로 남기면 협의의 출발점이 됩니다. 저희가 하는 일은 여기까지이고, 방수 공사 자체는 방수 업체 영역입니다.

옥상 방수는 왜 공용부인가

다세대 빌라의 옥상·외벽·계단실·기초는 구분소유자 전원의 공용부분입니다. 옥상 방수가 깨져 최상층만 젖어도 그 방수는 건물 전체의 것이므로, 수리 비용은 소유자들이 지분(대개 전유 면적 비율)에 따라 나누는 것이 원칙입니다.

• 최상층 소유자 혼자 부담할 의무는 없습니다.
• 반대로 최상층이 '내 천장이니 내가 알아서' 하는 것도 나중에 분담 청구가 어려워질 수 있어 권하지 않습니다.
• 관리사무소가 없는 빌라는 소유자들이 직접 모여 결정해야 하고, 관리 규약이 있으면 그에 따릅니다.

다가구(한 명이 건물 전체 소유)라면 이 문제가 없고 소유자가 전부 부담합니다. 다세대(세대별 소유)에서만 분담 문제가 생깁니다.

협의를 시작하는 순서

• 원인 확인서와 사진 — 세대·옥탑 배관 무혐의, 옥상 방수 손상 자리, 천장 젖음과의 대응 관계.
• 방수 견적 두세 곳 — 부분 보수인지 전면 재시공인지에 따라 금액이 크게 다릅니다. 견적을 받아 소유자들에게 공유합니다.
• 소유자 회의 또는 서면 동의 — 공사 범위, 총액, 지분별 분담액, 시기를 정하고 서명을 받습니다. 구두 합의는 남지 않습니다.
• 분담금 수납과 공사 — 대표 소유자가 수납해 공사 계약을 합니다.

피해가 진행 중이면 협의를 기다리다 최상층 천장이 더 상합니다. 응급으로 옥상 손상 자리에 임시 방수를 하고 협의를 병행하는 것이 현실적이며, 임시 방수 비용도 분담 대상에 넣습니다.

협조하지 않는 소유자가 있을 때

• 공용부분 관리는 구분소유자 과반수 결의로 진행할 수 있는 것이 일반적이라, 전원 동의가 없어도 다수 결의로 공사를 결정하고 분담금을 청구할 수 있는 경우가 있습니다. 규약과 법 요건은 법률 전문가에게 확인하세요.
• 결의 뒤에도 안 내는 소유자에게는 분담금 청구 절차를 밟을 수 있습니다. 이때 원인 확인서와 결의서가 근거입니다.
• 세입자가 사는 세대는 세입자가 아니라 소유자에게 알려야 합니다. 세입자에게 말하고 끝내면 소유자는 모른 채 지나갑니다.

고덕동·상일동의 신축 대단지 아파트는 이 글과 무관하고, 관리사무소가 장기수선충당금으로 처리합니다. 강동 동별 출동 범위는 강동구 누수탐지 페이지에 있습니다. 옥상 누수 협의용 원인 확인서 작성 문의를 받고 있습니다.

관련 전문 서비스

강동구 빌라 누수 지역별 출동 안내