논현동·구월동·간석동·만수동 아파트를 사서 들어온 지 얼마 안 돼 아랫집이 젖었다는 상담이 있습니다. 매수인은 '나는 아무것도 안 했는데'라고 하고, 매도인은 '살 때는 멀쩡했다'고 합니다. 이 상황에는 법이 정한 기준이 있고, 그 기준을 적용하려면 누수가 언제부터였는지를 보여야 합니다.
매도인의 하자담보책임 — 무엇이 해당되나
매매한 집에 계약 당시 이미 있었던, 매수인이 알 수 없었던 하자가 있으면 매도인이 책임지는 것이 민법의 원칙입니다. 누수도 여기 해당할 수 있습니다. 다만 조건이 있습니다.
- 계약 당시 이미 있었던 하자여야 합니다. 입주 뒤 새로 생긴 누수는 해당하지 않습니다.
- 매수인이 알 수 없었던 하자여야 합니다. 계약 전에 얼룩을 봤거나 매도인이 알렸다면 해당하지 않습니다.
- 하자를 안 날부터 일정 기간 안에 권리를 행사해야 합니다. 법에 정해진 기간이 있으므로 발견 즉시 매도인에게 서면으로 알리는 것이 중요합니다.
- 계약서에 '현 상태 그대로 인수' 같은 특약이 있으면 범위가 달라질 수 있습니다.
그래서 핵심은 두 가지입니다. 누수가 계약 전부터였는지, 그리고 발견 즉시 알렸는지입니다. 이 글은 법률 자문이 아니라 배관 업체가 그 첫 번째를 어떻게 보여 주는지에 대한 설명입니다.
계약 전부터였다는 것을 보이는 법
누수는 시간에 따라 흔적이 달라지므로, 시작 시점을 물리적으로 추정할 수 있습니다.
- 얼룩과 곰팡이의 상태 — 곰팡이는 젖은 뒤 몇 주는 지나야 눈에 띄게 자랍니다. 아랫집 천장에 곰팡이가 넓고 얼룩 테두리가 여러 겹이면 입주 두 달 전부터 진행된 것입니다.
- 마감재 변형 — 석고보드 부풀음, 페인트 박리, 벽지 들뜸도 시간이 걸립니다.
- 배관 상태 — 절개해 드러난 배관의 부식 정도. 두 달 만에 생길 수 없는 부식이면 오래된 누수입니다.
- 수도요금 — 매도인 거주 기간의 고지서에서 사용량이 늘어 있었다면 강력한 근거입니다. 관리사무소를 통해 세대 사용량 추이를 확인할 수 있는 경우가 있습니다.
- 아랫집 증언 — 아랫집이 '전부터 조금씩 젖었다'고 하면 그것도 기록해 둡니다.
- 부분 도배 흔적 — 매도 전 얼룩 자리만 새로 도배했다면 매도인이 알고 있었다는 정황입니다.
저희는 이 항목들을 사진·측정값과 함께 확인서에 담습니다. '최근 수 주 이내'인지 '수 개월 이상'인지의 추정과 그 근거입니다.
매수인이 먼저 해야 할 것
- 발견 즉시 매도인에게 서면 통보 — 문자·내용증명으로 날짜가 남게 알립니다. 기간 계산의 기준이 됩니다.
- 아랫집 피해 사진 — 날짜가 찍힌 사진으로 범위를 남깁니다. 처음 발견한 날의 상태가 가장 중요합니다.
- 원인과 시점 확인 — 계통·지점·노후 여부·시작 시점 추정을 문서로 받습니다. 수리를 서두르다 이 기록 없이 배관을 바꿔 버리면 근거가 사라집니다. 수리 전에 기록입니다.
- 수리는 미루지 않기 — 기록을 남긴 뒤에는 바로 고칩니다. 협의를 이유로 방치하면 아랫집 피해가 커지고 그 부분은 매수인 책임이 됩니다.
협의가 안 될 때
매도인이 부인하면 위 기록을 갖고 이야기하되, 배관 업체가 할 수 있는 것은 사실 확정까지입니다. 그 이후는 법률 전문가나 분쟁 조정 절차의 영역입니다.
- 중개한 공인중개사에게도 알립니다. 계약 당시 설명 의무와 관련될 수 있습니다.
- 일상생활배상책임보험이 있으면 아랫집 피해는 우선 보험으로 처리하고, 매도인과의 정산은 별도로 진행하는 것이 현실적입니다.
- 기록이 명확하면 협의로 끝나는 경우가 많습니다. 다툼은 대개 기록이 없을 때 생깁니다.
서창동·논현동의 비교적 최근 단지는 배관이 젊어 '계약 전부터'인 누수 자체가 드물고, 구월동·간석동·만수동의 연식 단지에서 이 상담이 많습니다. 남동구 동별 출동 범위는 남동구 누수탐지 페이지에 있습니다. 입주 직후 누수 건은 시점 추정을 포함해 확인서를 작성해 드립니다.
남동구 아파트 누수, 증상만 말씀하세요 — 예상 원인·비용 즉시 안내
출장비를 따로 받지 않습니다. 남동구 아파트 누수 관련 출동도 연중무휴로 움직이고, 접수부터 마감까지 한 팀이 책임집니다.
☎ 010-2254-9321
사진 한 장과 남동구 아파트 누수 증상만 문자로 주시면, 예상 원인을 먼저 알려드립니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
입주한 지 두 달인데 매도인에게 책임을 물을 수 있나요?
계약 당시 이미 있었고 매수인이 알 수 없었던 누수라면 매도인의 하자담보책임 대상이 될 수 있습니다. 곰팡이·얼룩·배관 부식 상태로 시작 시점을 추정해 계약 전부터였음을 보이는 것이 첫 단계입니다. 발견 즉시 서면으로 알리시고, 법적 판단은 전문가에게 확인하세요.
급해서 먼저 수리했는데 근거가 남나요?
수리 전 사진과 드러난 배관 상태 사진이 있으면 근거가 됩니다. 없다면 아랫집 피해 사진, 수도요금 추이, 아랫집 증언으로 보완합니다. 앞으로 비슷한 상황이면 수리 전에 원인·시점 확인서를 먼저 받으시는 것이 맞습니다.
매도인이 '살 때는 멀쩡했다'고 합니다.
말과 흔적이 다르면 흔적이 이깁니다. 두 달 만에 생길 수 없는 곰팡이 범위나 배관 부식이 확인되면 그것이 근거입니다. 매도 전 부분 도배 흔적이나 매도인 거주 기간의 수도요금 증가가 있으면 알고 있었다는 정황도 됩니다.