성동구 금호동·옥수동 경사지 단지 — 주차장 천장에서 떨어지는 물이 빗물인지 배관인지에 따라 공사 주체가 바뀝니다

금호동 경사지 단지의 지하주차장 천장, 두 종류의 물

지하주차장 천장은 위로는 조경 흙과 방수층이 있고, 아래로는 천장 속에 단지 공용 배관이 지나는 자리입니다.

상부 방수층을 통과한 빗물

• 비 온 뒤 하루 이틀 지나 떨어지기 시작하고, 마른 날이 이어지면 멈춥니다
• 물이 흙 냄새가 나고 콘크리트 백화(하얀 가루)가 함께 보입니다
• 떨어지는 자리가 조경 화단이나 보도블록 바로 아래입니다

천장 속 배관 누수

• 날씨와 무관하게 계속 떨어집니다
• 급수관이면 맑은 물, 배수관이면 냄새, 소화 배관이면 녹물에 가까운 색입니다
• 떨어지는 자리 위 천장에 배관 트렌치나 점검구가 있습니다

날씨 이력과 물의 성질로 절반은 갈리고, 나머지는 천장 점검구를 열어 배관 상태를 보고 가압해 확정합니다. 옥상·외부 방수의 지연 발현 원리는 옥상 누수에 있고, 지하주차장 상부 조경은 그 위에 흙이 더해져 더 늦게 나타납니다.

방수 공사 — 조경을 걷어야 하는 범위와 주체

상부 방수층이 원인이면 공사는 배관이 아니라 방수입니다. 조경 흙을 걷고 방수층을 다시 올리는 큰 공사이고, 단지 공용부라 입주자대표회의 결정 사항입니다.

범위를 정하는 법

떨어지는 자리 바로 위만 걷는 국소 보수와, 그 구역 조경 전체를 걷는 전면 재시공이 있습니다. 방수층은 한 자리가 상했으면 같은 시기에 같이 시공된 주변도 수명이 비슷해, 국소 보수를 반복하다 전면으로 가는 경우가 많습니다. 20년차 단지는 장기수선계획에 방수 재시공이 잡혀 있는지부터 확인합니다.

세대가 할 수 있는 것

세대는 공사를 결정할 수 없지만, 민원을 '물이 떨어진다'가 아니라 '비 온 뒤 이틀째 이 자리에 떨어지고 백화가 있다'로 적어 관리사무소에 내면 방수인지 배관인지 판단이 빨라집니다. 차량 피해가 있으면 사진과 날짜를 남깁니다.

배관 공사 — 천장 속 공용 배관의 교체 범위

천장 속 배관 누수면 공사는 배관이고, 역시 공용부라 관리사무소가 발주합니다. 다만 방수보다 범위가 작고 빠릅니다.

급수·급탕 배관

동으로 올라가는 주 급수관이 주차장 천장을 지납니다. 이음부 교체면 그 자리 점검구를 열어 끝나고, 구간 부식이면 그 구간을 바꿉니다. 단수는 그 동 전체라 공지가 필요합니다.

소화 배관

스프링클러·소화전 배관은 소방 설비라 일반 배관 업체가 아니라 소방 시설 업체 영역입니다. 저희가 원인이 소화 배관이라고 확인하면 그쪽으로 연결해 드립니다.

배수·우수관

상부 조경의 빗물을 모아 내려보내는 우수관이 천장 속을 지나다 이음에서 새면 '비 올 때만' 떨어져 방수 누수와 헷갈립니다. 통수 시험으로 가릅니다.

공용 배관 공사 때 세대가 준비할 것은 공용 입상관 교체 때 세대 준비에 적은 것과 같고, 지하주차장 공사는 세대 안을 열지 않아 부담이 적습니다.

입주자대표회의가 정할 것과 저희가 하는 일

지하주차장 누수는 세대 누수와 달리 결정 구조가 깁니다. 그 과정을 짧게 만드는 것이 원인 확인서입니다.

대표회의가 정할 것

• 방수인지 배관인지 — 원인에 따라 예산 규모가 열 배 차이 납니다
• 국소 보수인지 전면 재시공인지 — 장기수선충당금 사용 여부가 갈립니다
• 공사 시기 — 방수는 우기를 피하고, 배관은 단수 공지 뒤

저희가 하는 일

세대나 관리사무소 요청으로 들어가 날씨 이력·물 성질·점검구 확인·가압으로 원인을 확정하고, 방수면 방수 업체가 볼 범위를, 배관이면 교체 구간을 적은 확인서를 드립니다. 배관 공사는 저희가 하고, 방수와 소방은 해당 업체로 연결합니다.

서울시 성동구 경사지 단지에서 지하주차장 천장 누수가 발생하면 저희는 물의 성질과 날씨부터 묻습니다. 성수동 리모델링 상가는 사정이 전혀 달라 성동구 누수탐지에서 동별로 따로 다룹니다.

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